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什么是身高限制?

在美国,高度限制几乎是每个分区代码的重要组成部分。


建筑高度和后撤步

伊凡马克/在上面

身高限制是对发育的一种调节控制分区编码几乎美国所有城市的分区规管新建筑物的高度,具体视乎地理区域及发展类型而定土地使用

高度限制规定了特定区域或地块的建筑围护结构的上限(建筑围护结构是一个概念术语,描述了分区规则所允许的最大发展范围)。为了确定高度限制,大多数分区规范测量了拟建建筑两侧的平均级配地面与屋顶标高之间的垂直距离。可以理解的是,在不平坦的山坡上,或者当屋顶设计要求坡屋顶或其他设计特征时,高度限制的测量是复杂的。每个分区代码将包括针对这些条件的特定的、目标明确的度量。

高度限制通常有以下理由:

  1. 防止火灾危险。
  2. 预防航空事故。
  3. 保护的观点。
  4. 保护社区的特性。
  5. 保护光线和空气

一些城市还会为新建筑设定高度限制,以保持旧建筑或政府地标的突出性。例如,在俄罗斯首都圣彼得堡,新建建筑的高度在城市200年的历史中都不能超过冬宫。类似的历史也可以在洛杉矶找到,在1928年建成时,市政厅被允许超过城市的高度限制——这是唯一的例外,直到20世纪60年代才有所改变。

Step-backs

高度限制有时会允许一个重要的例外,为额外的建筑高度创造机会:后撤步。后撤步允许建筑上层的分层设计。因此,高度限制通常在可建区域的外部限制规定不同的高度限制,而不是在可建区域的中心部分设置的高度限制。

因此,后撤步是一种建筑折衷的形式,允许建筑开发商增加高度、密度和强度,同时规定特定的建筑设计特征,旨在减少建筑的可见规模,同时也强调建筑的地面元素。后撤步还可以限制建筑对较小的邻近结构的影响,在整个社区保持一致的尺寸和设计特征,为光线和空气提供更多的空间,并保持周围区域的视野。

高度限制争议和批评

高度限制经常引起争论和争议的来源在开发审批过程以及规划和分区过程中,因为高度限制是决定建筑能容纳多少层的关键因素。结合措施密度(如每英亩的住宅单元)和开发强度(如容积率和最小地块面积),高度限制是支持增长和反对发展的政治力量之间特定且频繁争论的导火索。

在美国,规划领域的机构来源已经讨论了分区法规对高度限制的应用。20世纪60年代的规划文献将在分区守则中适用的高度限制描述为“与特定用途没有明确关系而任意选取的数字”。

同一份文件还呼吁关注建筑高度最常引起争议的一个来源:对光线和空气的影响。“如果对光线和空气的保护对每个人都同等重要,如果这是高度和庭院组合的主要目的,那么目前的监管模式不仅是粗糙的,而且几乎是不诚实的。”直到今天在美国,反对开发的人士会以遮挡阳光为理由,通过监管手段限制新建筑的高度。

在美国,首都华盛顿特区或许是身高限制可能引发争议的最有力例子。由于其独特的法律地位,华盛顿特区的身高限制是由国会首先由建筑物高度法并于1899年被1910年的《建筑物高度法》修订。因此,在重复的场合当地利益团体寻求改变特区著名的高度限制在美国,它们必须得到联邦政府的批准。

2014年,一场关于身高限制的辩论甚至在表面上支持发展的专家中引发了争议。查尔斯·马罗恩(Charles Marohn)在他的倡导网站Strong Towns上写道,过高的身高也有限制人为地抬高土地的价值,从而使许多地方的开发成本过高。Marohn主张在增长时设置高度限制,以确保开发市场符合规划目标,并确保开发是分阶段进行的。

在对马龙的论点的回应中,阿龙利维认为这种渐进式的方法将需要反复购买现有开发项目,这是“高边际成本的配方”。

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